Türkiye’de Yabancıların Mülk Edinimi: Güncel Yasal Rehber (2025)

Türkiye, yabancı uyruklu bireylerin ve belirli koşulları sağlayan şirketlerin mülk edinmesine olanak tanıyan liberal bir yasal çerçeveye sahiptir. Mülk edinimi, yabancılara aynı zamanda yenilenebilir kısa dönem ikamet izni alma hakkı da tanımaktadır.

Satın Alma Süreci ve Temel İlkeler

• Resmi Devir: Türkiye’de mülkiyet devri yalnızca Tapu Sicil Müdürlükleri’nde yapılan resmi tescil ile mümkündür. Noterler tarafından düzenlenen ön satış sözleşmeleri, mülkiyeti devretmez; yalnızca bir taahhüt niteliği taşır.
• Mülk Kontrolü: Satın alma işleminden önce, mülk üzerinde ipotek, haciz gibi herhangi bir kısıtlama olup olmadığı ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’nden mutlaka kontrol edilmelidir.
• Online Sorgulama: Mülkün ada, parsel gibi temel bilgileriyle parselsorgu.tkgm.gov.tr adresi üzerinden online sorgulama yapılabilir.
• Randevu Sistemi: Tapu işlemleri için randevular, randevu.tkgm.gov.tr web sitesi veya ALO 181 çağrı merkezi aracılığıyla alınabilir.

Yabancıların Mülk Edinimine İlişkin Yasal Düzenlemeler

Türkiye’de mülk edinebilecek yabancılar üç kategoride değerlendirilir: yabancı gerçek kişiler, yabancı tüzel kişiler ve yabancı sermayeli Türk şirketleri.

1. Yabancı Gerçek Kişiler İçin Kısıtlamalar

• Ülke Sınırlaması: Yalnızca Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları Türkiye’de mülk edinebilir.
• Alan Sınırı: Bir yabancı gerçek kişi, ülke genelinde toplamda en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir.
• Bölgesel Sınır: Yabancıların bir ilçede edinebileceği toplam alan, o ilçenin özel mülkiyete konu toplam alanının %10’unu geçemez.
• Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancılar, askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde mülk edinemez veya kiralayamazlar. Özel güvenlik bölgelerinde ise yalnızca valilik izniyle bu mümkündür.
• Proje Geliştirme Yükümlülüğü: Üzerinde yapı bulunmayan bir arsa (tarla, arsa vb.) satın alınması durumunda, yabancı mülk sahibinin iki yıl içinde ilgili belediyeye bir proje sunması gerekmektedir.

2. Yabancı Tüzel Kişiler (Yurt Dışı Şirketler)

Yabancı ülkelerde kurulmuş vakıf, dernek gibi tüzel kişilikler Türkiye’de mülk edinemez. Yalnızca kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş ticaret şirketleri, özel kanunlar (Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu vb.) veya uluslararası anlaşmalar çerçevesinde ve istisnai durumlarda mülk edinebilir.

3. Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri

Türkiye’de kurulmuş olan ve aşağıdaki şartlardan birini taşıyan şirketler yabancı sermayeli kabul edilir:

• Yabancı yatırımcıların %50 veya daha fazla hisseye sahip olması.
• Yabancı yatırımcıların yönetim kurulunun çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisine sahip olması.

Bu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetleri yürütmek amacıyla mülk edinebilir. Bunun için öncelikle mülkün bulunduğu yerdeki Valiliğe başvurmaları ve izin almaları gerekir. Ancak organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler gibi alanlardaki alımlar veya ipoteğin paraya çevrilmesi gibi bazı durumlarda bu izne gerek yoktur.

Mülk Edinimi ile İkamet ve Vatandaşlık Hakkı

• İkamet İzni: Türkiye’de mülk sahibi olan yabancılar, mülkleri kendi adlarına kayıtlı olduğu sürece yenilenebilir kısa dönem ikamet izni alma hakkına sahiptir.
• Yatırım Yoluyla İstisnai Türk Vatandaşlığı: Aşağıdaki yatırım şartlarından herhangi birini sağlayan yabancılar, Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanabilirler:
  1. Taşınmaz Yatırımı: Tapuya üç yıl satmama şerhi konulması şartıyla, en az 600.000 ABD Doları değerinde taşınmaz satın almak.
  2. Sabit Sermaye Yatırımı: En az 500.000 ABD Doları tutarında sabit sermaye yatırımı yapmak.
  3. Banka Mevduatı: Türkiye’deki bankalara en az üç yıl çekmemek şartıyla 500.000 ABD Doları yatırmak.
  4. İstihdam: En az 50 kişilik istihdam oluşturmak.
  5. Devlet Borçlanma Araçları / Yatırım Fonları: En az üç yıl elde tutmak şartıyla 500.000 ABD Doları tutarında devlet tahvili veya belirli yatırım fonu katılma payları almak.
  6. Bireysel Emeklilik (BES): En az üç yıl sistemde kalmak kaydıyla 500.000 ABD Doları tutarında BES katkı payı yatırmak.

Miras Hakkı

Yabancıların Türkiye’deki miras hakkı güvence altındadır. Bir yabancının vefatı halinde, mülkleri yasal mirasçılarına intikal eder. Mirasçı, mülk edinme şartlarını taşıyorsa mülkü elinde tutabilir; aksi takdirde mülkü tasfiye etmesi gerekir.

Tapu Devir İşlemleri İçin Gerekli Belgeler

1. Mülkün Tapu Belgesi ve adres bilgileri.
2. Alıcının Pasaportu veya Kimlik Belgesi (Gerekirse noter onaylı Türkçe tercümesi).
3. İlgili Belediyeden Alınmış “Emlak Rayiç Değeri Belgesi”.
4. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi (konut ve işyerleri için).
5. Satıcının 1, Alıcının 2 Adet Biyometrik Fotoğrafı.
6. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa Yeminli Tercüman.
7. İşlem vekaletname ile yapılıyorsa, usulüne uygun düzenlenmiş Vekaletname aslı. (Yurt dışından düzenlenen vekaletnamelerin Apostil şerhi taşıması veya Türk Konsolosluğu tarafından onaylanmış olması gerekmektedir).